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  • 2018.09.03
    案例分析︱电动车“楼道内违停”被依法处罚,他因抗法被拘!

    业主必看 电动车,因其操作简单方便已经成为不少人日常通勤的交通工具,但由于使用不当,由其引发的火灾数量也是逐年攀升,给人们的生命财产安全造成了巨大损失。 为有效预防和遏制电动车火灾 山东省公安厅在全省发布了 《电动车消防安全五条禁令》 ▼▼▼ 尽管如此,仍有市民置安全红线于不顾,不仅对禁令通知置若罔闻,对于民警的正常执法,也是百般阻挠! 6月30日,德州运河分局河西派出所因处理楼道内违规停放电动车,遭遇了市民公然阻碍执行职务,拘留阻碍执行职务嫌疑人一名。 6月8日,民警发现运河经济开发区某小区楼道内有电动车停放并当场对其停放的电动车上进行张贴提醒。 6月29日18时许,民警在该小区进行复查时发现该楼道内仍停放有电动车,后确定该车车主后,民警找到住户王某,说明利害关系,对其违法停放电动车的行为进行处罚,听到要对自己处罚后,王某百般刁难,并动手抢夺民警手中的文件,其丈夫吕某也赶到现场手持砖头威胁、辱骂民警。民警强制将吕某传唤到案接受调查,在执法记录仪视频录像、证人证言等充分证据面前,其对阻碍执行职务的违法事实供认不讳,目前已送拘留所执行。 电动车停放问题不仅仅是个人的事务 关乎到整个楼道业主的公共安全! 2017年12月29日 公安部紧急下发 《关于规范电动车停放充电加强火灾防范的通告》 ▼▼▼ 1.严禁在建筑内的共用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放电动车或者为电动车充电; 2.尽量不在个人住房内停放电动车或为电动车充电; 3.确需停放和充电的,应当落实隔离、监护等防范措施,防止发生火灾; 4.对违反《通告》的行为,构成违反消防管理行为的,公安机关将依法予以处罚;引起火灾,造成严重后果,构成犯罪的,依法追究刑事责任。 山东省公安厅在全省发布的 《电动车消防安全五条禁令》 ▼▼▼ 一、严禁在居民住宅区的楼梯间、楼道、疏散通道、安全出口等公共区域停放电动车或为电动车充电。 二、严禁在未作防火隔墙的群租屋和人员密集场所内为电动车充电。 三、严禁电动车占用消防车通道。 四、严禁私拉乱接充电线路为电动车充电。 五、严禁使用易燃可燃材料搭建电动车停放场所。 本禁令所称的电动车是指电动自行车、电动摩托车和电动三轮车。 处罚不是目的,只是一种督促人们自觉遵守《电动车消防安全五条禁令》的方式方法,最终目的也只是为了规范电动车消防安全管理,有效预防和遏制火灾,为大家创造安全放心的工作和生活环境。 不要因为图一时方便 造成无法挽回的损失 意外和明天 你永远不知道哪个先来!

  • 2018.09.03
    案例分析︱车被刮擦小区监控拍不到,物业该不该负责?

    明明停得好好的,第二天起来发现车身突然凹进去了一块,当我要求调取监控录像查看时,物业却表示没有摄像头,也拒绝赔偿。” 【事件回顾】据杨女士介绍,23日下午4时许,她像往常一样将车停在了小区楼前的停车位上。“楼前的停车位都是公共停车位,只要有空位,小区业主就可以停放,而且当天停放时并未影响任何车主。”杨女士说,让她没有想到的是,第二天早上8时许,当她准备出门时,突然发现车子后侧面多了很多道划痕,右后门靠近中间位置还有个直径约10厘米的椭圆形凹陷,“痕迹很清晰,一看就是车辆刮擦的。。” 据杨女士反映,她找到了小区物业,希望通过查看监控找到肇事者,这才得知小区里的监控只是“摆设”。“出现这种情况,按理说物业应该及时配合,但他们却说这个地方没有监控,拍摄不到车辆所停方位的任何画面,也不清楚车到底是怎么回事。”杨女士气愤地说,这也不是第一次了,以前她也遭遇过车辆刮擦,也跟物业反映过,但后来不了了之,“以前比较轻微,我也没有在意,没想到现在这样了也不管。车停在小区内公共停车位上,我们也按时交纳了物业费、车辆管理费,现在车辆无端被刮擦,物业难道不应该承担责任?多次沟通,他们却坚称没有责任,也拒绝赔偿。”杨女士说,此事让她气愤不已,向相关部门反映的同时,拨打电话报了警。 对于该情况,记者随后联系了小区物业。“小区是有监控的,只是该业主停车的地方正好没有监控,晚上值班的保安是定时巡逻的,只是没有发现。”对此,其工作人员说。 该工作人员称,按物业前期服务协议,物业不负责看管小区里的车辆,只提供相关服务,没有保管责任。“我们所收的车位管理费主要指对车位设备实行维护、保洁、秩序维护等方面的服务费,车辆出现损伤,物业并没有赔付的约定。”该工作人员说,他将向领导汇报,对此事调查,看保安巡逻是否有失职的地方。至于其他问题,还需要公安部门调查处理。 【律师说法】 本报律师团主要组成单位、山东颐平律师事务所主任彭海律师称,对于物业是否该担责的问题,首先需要看当时签订的物业合同,是否有关车辆看护、损伤等方面的明确约定。“如果没有明确约定,物业方面也没有失职、过错等行为,那物业方面相对来说就没有赔偿责任;如果存在失职、过错等行为,就要承担过错责任。”彭海说,一般来说“谁损害谁赔偿”,业主还是应该想办法找到刮伤其车的那个人。

  • 2018.08.29
    签约︱翔安区首家区属国有专业物业厦门翔发物业与领航互联达成合作

    智能物业云平台再添一员!近日,厦门领航互联信息技术有限公司与厦门翔发物业服务有限公司(以下简称“厦门翔发物业”)达成深度合作。厦门翔发物业旗下9个服务项目上线智能物业云平台,标志着翔安区物业企业信息化建设、物业服务专业化又迈出重要一步! 翔安商城 厦门翔发物业服务有限公司,成立于2006年10月,为翔安区成立的首家区属国有专业物业管理企业,系厦门市翔发集团有限公司子公司。为了满足翔安区不断增长的物业服务需求,同时也为了将厦门翔发物业打造成为翔安区专业性强、服务水平高的专业物业公司,进一步将公司做强做大,翔发物业此次携手领航互联通力打造新一代物业智能化管理平台,将给客户带去全新的智慧物业新体验。 东方新城 目前,厦门翔发物业上线的项目类型包括:安置房、保障性住房、金包银民生工程项目及政府行政办公楼宇、商业街综合体等。 厦大翔安商街 接入智能物业云平台,通过收费管理模块可以对所有收费项目、标准采用自定义的方式进行核算,自动生成各类报表并分级汇总,实现物业智能收费管理。在软件上还能够根据翔发物业每个项目不同的公摊算法自定义公摊公式,减轻收费员和财务人员的工作负荷,同时又能有效杜绝财务漏洞;另外,智能物业云拥有丰富的报表管理、支持公司自定义自己的报表,真正实现管理工作程序化、管理业务标准化、报表文件统一化和数据资料完整化。 同时,也有助于促进厦门翔发物业企业资源合理组合及利用,通过系统,企业完全掌控企业的人、财、物情况,实现物畅其流、财尽其利、人尽其用,企业高层决策、中层控制、基层运作。共享信息资源,提高工作效率。 “智能物业云平台” “智能物业云平台”是国内第一个基于SAAS的智慧社区云计算平台,帮助更多的物业服务企业实现数字化转型和业务模式创新。软件融合了收费管理、租赁管理、安防巡查、仓库管理等核心产品和服务,实现物业在线服务、业主在线缴费、智慧社区平台服务商,深耕厦门,面向全国,现全国范围内已有1000多个小区在使用我们软件。 微信、支付宝移动端运用 通过物业微信公众号与软件的对接,帮助物业企业的微信公众号实现在线手机远程缴纳物业管理费,即时同步到数字物业云平台,实时数据更新、省时省事,降低缴费出错率,业主足不出户就可以轻松缴纳物业费,提高物业费资金回笼率,同时还有账单催缴、小区通知公告、在线报修、投诉建议等功能。 微信公众号案例展示

  • 2018.08.29
    案例分析︱用瓷砖挡住电梯门的下场:被判刑且赔偿25万!

    如今,我们的生活已经完全离不开电梯,电梯在给我们生活带来便利的同时,由于个人使用不当而造成的电梯事故不绝于耳,一幕幕画面触目惊心。 【事件回顾】为了搬运物品方便,被告人杨某在平谷区某小区5层东侧电梯间搬运物品时,违反电梯使用规定,用厚度10毫米的瓷砖阻碍电梯门关闭,结果导致电梯门损坏。杨某发现后并未采取任何措施,由于担心物业索赔,步行下楼离开现场,并未放置任何警示标志。 半小时后,一名住在5楼的不到2周岁男童刘某和家属准备出行,电梯门刚一打开刘某就跑了进去,不慎一脚踏空坠入地下3层死亡。被告人杨某犯过失以危险方法危害公共安全罪,被法院判处有期徒刑10个月且赔偿25万。 这个血的教训, 为我们敲醒了警钟, 我们每一个人都应该爱惜电梯, 正确使用电梯, 否则酿成大祸后悔晚矣! 乘坐电梯注意事项 1 乘坐升降电梯 1、为了安全,请不要把垃圾和小东西等丢在地坎里! 2、门关闭的时候绝对不要奔跑着用手去挡正在关闭的电梯门,有可能被夹伤或者跌倒,也有可能和别人产生冲突。 3、宠物的绳子、围巾、跳绳等长绳状的东西必须注意,夹在电梯门上开始运行有可能导致重大事故。上下电梯时,绳子要短一点,尽量携带宠物,如果电梯门夹住绳子,请从绳子脱手! 4、电梯人员拥挤的时候请让老人和儿童优先,当电梯超载的时候,电梯不动,请主动退出电梯。 5、电梯内抽烟不仅影响他人健康还有可能引起火灾,所以电梯内禁止抽烟! 6、一个人乘坐电梯的时候要注意周围有没有可疑人员,另外与陌生人同乘电梯时,尽量站在操纵盘附近。 7、电梯门在打开的时候,手不要碰电梯门,特别是小孩子! 8、小孩子一定要有大人陪着乘坐电梯,防止电梯突然停电,小孩子一个人被关在里面! 9、大动作容易引起电梯安全装置动作,造成电梯停止运行! 10、粗暴的操作容易引起电梯故障,也容易给其他乘客带来麻烦! 2 乘坐手扶电梯 1、婴儿车上扶梯是非常危险的,车轮搞不好就会导致婴儿车失去平衡,这是非常危险的,千万不要这样做! 2、请站在黄线内侧,黄线以外区域和其他部件衔接区域,鞋子、凉鞋、衣服的下摆特别要注意! 3、乘坐扶梯一定要握紧扶手,以防止停电等原因来带的扶梯急停,防止跌倒! 4、穿着比较长的衣物的时候,千万注意不要让它接触到扶梯的梳齿板,衣服一旦被卷进去是相当危险的。 5、穿高跟鞋等尖头鞋搭乘扶梯千万注意不要让他卡在踏板的缝隙里! 6、雨伞等尖头物品千万不要插入踏板的缝隙,插入里面很难拔出,是非常危险的! 7、禁止站在扶梯出入口,为了安全,请保持扶梯出入口畅通! 8、自动扶梯上禁止抽烟,散落在扶梯上的烟头也可成扶梯故障及其他危险! 9、拎着东西在扶梯上奔跑会引起意想不到的事故! 10、在扶梯上奔跑容易摔倒引起大的事故! 11、小孩子一个人乘坐扶梯,一点小事就会很容易造成他的情绪崩溃,是非常危险的,所以小孩子乘坐扶梯一定要有大人陪同! 12、小孩子趴在扶手带上是相当危险的,有被夹或跌落的风险! 13、注意塑料制作的凉鞋容易卡在扶梯和裙板之间的缝隙里! 14、掉在扶梯上的物品小孩子不要去捡,找扶梯管理员去捡! 15、禁止小孩子玩扶梯扶手带,超级危险! 16、禁止依靠扶梯玻璃护栏,容易造成跌倒事故! 17、赤脚绝对不能乘坐扶梯,梳齿板等部位容易夹伤!

  • 2018.08.29
    案例分析︱物业干涉业主家里装修,被业主投诉,政府主管部门这样回复...

    诉求标题:为什么业主房内的装修物业要干涉? 诉求内容:我房子位于建阳区西城国际二期一号楼,本来房子设计为一个卫生间,现我想在扩建一个干卫生间(位于房内且不洗澡,没有影响到别的住户)为什么物业可以停水停电,不允许建,且卫生间位于房屋内部不在外部,且物业装修时也没有规定,请有关部门回复。 回复意见: 您好,您反映的问题我局已收悉,现将处理情况回复如下:根据《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号,2002年3月5日颁布,2011年1月26日修订)第三十八条:“住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的,由城市房地产行政主管部门责令整改,并处罚款:(一)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的,或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的,对装修人处5百元以上1千元以下的罚款,对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款。”因此,业主擅自改建卫生间属违规装修行为,物业公司有权进行制止。 违规装修事件 ▼ 装修的业户越来越多 除了装修装饰的美观外 我们更要注意装修过程中的安全问题 向隐患说“不” 有些违规装修行为真的太危险 案例一 江阴的王某在装修新房时,随意改变房屋构造,在屋内增设一层楼板形成二楼,并利用室外突出部位的空间做成二楼的卫生间。且未向物业管理部门报备,直接找来了敲墙工傅某砸了隔离墙。傅某在砸墙时踩踏室外空间部位时,不料该部位铺设材质为木板,非混凝土,下部为建筑凹槽部分,傅某当即从该部位坠楼身亡。 案例二 上海的一幢三层楼房突然发生倒塌,救援人员从废墟中救出一名女性和一名儿童,并及时送往医院救治。女性伤者多处擦伤,尾骨骨折,男伤者2岁半,嘴角擦伤,右脚中趾骨折。经过查证,坍塌是因房屋违规施工导致。发生坍塌时,一支8人的施工队正在施工,因承重墙倒塌从而引起房屋坍塌。 由违规装修导致的纠纷 引发的人身伤害及财产损失比比皆是 面对这样一个个血的教训 我们是不是应该引以为戒呢 莫让装修乔迁之喜变成无法挽回的悲剧 安全装修从我做起 从现在开始! 房屋装修存在的违规行为 01 破坏承重结构 在厨房的承重墙内凿槽,放置消毒柜或其他电器等;在卫生间承重墙内凿槽,用来放置洗漱用品;拆除连接阳台的承重墙等。 02 随意拆除非承重墙体 为了增强采光或增加使用面积,将卧室、厨房及阳台的墙体拆除,更换成门或柜子,这种现象是很普遍的,认为非承重墙可以随意拆除。 03 屋顶及小院乱搭乱建 露台与房顶的公共部位相连通时,为了增加使用面积在露台上随意搭建,却不考虑存在的安全隐患。 04 封闭阳台 家中的开放式阳台未按照外立面的统一要求进行封闭,这种现象也比较普遍。 05 扰民、装修垃圾乱放 装修企业在装修过程中不按照装修协议的约定,干扰其他业主的正常生活。装修垃圾不进行袋装化,不按规定位置和规定时间进行清运。 文明装修倡议书 01 装修时必须在现场配备灭火器材,每50㎡配置一个2kg灭火器,大于50㎡至少配2瓶2kg灭火器,严格按申报批准方案施工,装修项目如有变化或增加应及时告知物业服务中心,经审核批准后方可进行。 02 装修施工时间为周一至周五8:30--12:00、14:00--18:00;周六、周日施工时间为9:00--11:30、14:30--17:30(其他时段禁止噪音施工,以免影响他人休息)。 03 不得在楼道、大堂等公共场所堆放装修垃圾、杂物,产生的装修垃圾要及时袋装清理至物业服务中心指定地点。搬运施工材料和装修垃圾时应保护好小区的公共设施(如路面、楼梯、墙壁、电梯等),若有损坏须由责任人照价赔偿。 04 装修中应注意安全用水、用电,电路布线和铺设水管时应提供相关的图纸,并按行业规范安装。整个施工过程中必须做好防火、防盗工作。 05 严禁将建筑垃圾、水泥、砂浆等建材尾料倒入下水管道。 虽说房子是自己的 装修房子也是自己的事儿 但若是因装修问题引发邻里冲突 或随意违建造成消防隐患 这些就得不偿失了 也是大家不愿看到的 文明施工、科学装修 从我做起 为文明装修的您打CALL~

  • 2018.08.21
    90后租房租出了万亿级市场,物业企业如何“掘金”这片租赁蓝海?

    房地产进入存量时代 租赁市场已达万亿级 房地产进入存量时代住房租赁市场已达万亿级 房地产进入存量时代住房租赁市场已达万亿级 在金融与地产界专家看来:“当前房地产已经进入存量时代,市场上增量房虽然仍在增长,存量房的规模越来越大,租赁人群会逐步上升。” 从我国租房市场规模来看,流动人口和户籍人口的租房需求构成了租房市场的主要需求,其中流动人口带来的租房需求占绝对主力,以90后为代表的人群为长租公寓带来了超过万亿的市场。2017年,我国租房市场总规模在1.38万亿左右。中国指数研究院预计2020年我国租赁市场规模将达1.71万亿元。市场对物业租赁管理的需求也随之增大,物业租赁市场风口已经来临。 物业服务企业如何参与租赁市场? 在互联网时代,物业和业主本身就是巨大的资源,产生的数据、流量有很大价值,背后延伸的是海量增值服务。总的来说,物业管理企业就是需要对内加强更系统化精细化的管控,对外加强更多样更人性化的服务,以服务为依托,提高管理效率,注重管理的细致度和颗粒度,才能在流动性巨大的租赁市场中站稳脚跟,越做越大。 利用信息化软件实现精细化管控 提升基础管理能力 利用信息化软件可以帮助物业管理企业有效提升基础管理能力。领航互联租赁管理软件集租赁管理、合同管理、租赁转兑、退租管理、电子化合同管理等于一体,完全无纸化租赁管理模式。只需要录入基础信息内容,进行简单设置就可以快速地生成一份完整的、标准的租赁合同。软件提供一键打印、查询和变更等功能,简化了工作流程,让使用者可以快速地进行操作,提高工作效率! 针对合同管理中的合同审批、合同变更、合同延期、合同续签、合同作废等操作都可以直接在软件上进行操作,保证了合同执行的连贯性、完整性和严谨性。 实现电子合同模板管理,可合同在线拟写、在线流转审批、合同存管、合同模板等服务,避免了纸质合同查询不便,管理难度大等缺点。其中,最重要的是智能物业云电子化合同管理,可以设置合同到期自动提醒,合同到期提醒功能可以预警物业人员及时跟进租户是否续约,对即将空置的房源提前着手招商工作。 满足不同租赁类型需求 小区物业、公寓租赁 ●管理痛点:存在合租房源管理复杂、费用计算复杂、出租人员变动频繁等问题。 ●解决方案:利用信息系统化对房源进行细化管理,合理设置收费标准及分摊比例,系统自动计算智能且规范。同时,可结合安全系数较高的门禁系统对人员进行集中管控,避免因租户人员跟换频繁、出入人员繁杂所带来的安全隐患。 写字楼租赁 ●管理痛点:租赁周期不一导致合同管理复杂,续约跟进不及时导致商机流失率较高。 ●解决方案:完善租户资料,系统管理租户运营状态,利用系统管理预警功能及时跟进租户续约情况。 商业租赁 ●管理痛点:商铺大小规格不一,需提供阶段性经营数据和深度的分析报表作为后期决策依据。 ●解决方案:通过房源的合并、拆分功能以及租赁合同灵活的变更功能实现商用租赁商铺多变的业务管理。 园区租赁 ●管理痛点:大型园区,各种数据难以实现统一的管理,数据查询困难,公摊计算困难。 ●解决方案:通过软件实现实现园区数据全面管理;能够利用软件自动计算公摊,使复杂公摊计算简单化;方便收款管理,可以通过在软件上做房间的费用关联,实现统一收费。

  • 2018.09.03
    客户培训︱二十余人齐聚一堂,“物业缴费移动支付应用”培训会如期举行!

    随着移动支付应用的普及,支付宝、微信等支付已经渗入至物业行业,越来越多的物业公司纷纷转型拥抱“移动互联网”。截止目前,领航互联已助力数十家物业公司,上百个小区开通物业缴费移动支付渠道。 8月2日下午,在厦门领航互联信息技术有限公司会议室开展“物业缴费移动支付应用”培训会,厦门市尚福居物业服务有限公司二十余名物业代表到场参加。 会议由领航互联陈总主讲,主要围绕微信公众号&支付宝生活号总体功能介绍、业主如何绑定缴费、物业如何使用公众号催缴、如何查询报表等方面进行详细的讲解。 最后,就如何推广物业处移动缴费这一问题进行重点说明:对于业主来说,缴物业费相对来说是一个较被动的事情,更加需要物管处现场收费员演示与引导业主使用,让业主真正感受到微信公众号、支付宝缴费带来的便利。通过这样一场集中性培训的形式让尚福居各项目的物业人员能够以最快的速度掌握移动支付的使用。 尚福居物业是国家建设部二级物业管理资质企业和厦门市物业管理协会常务理事单位,紧随时代发展的步伐,加快企业信息化建设,继上线领航互联“智能物业云平台”软件后,近期又紧锣密鼓携手领航互联开通微信、支付宝移动缴费渠道,实现业户足不出户即可缴费的便利;另外,经过领航互联二次开发后的微信、支付宝缴费与“智能物业云平台”软件无缝连接,业主缴费后软件后台直接销账,并生成清晰的报表数据,极大地减轻物业财务人员、收费人员的工作量。 物业软件+移动支付渠道的开通,将提升尚福居物业信息化、智能化水平,提升物业服务品质,推动建设便利舒适、安全和谐的智慧社区。 随着80、90后成为当今社会的主力军,物业小区开通移动支付是顺应时代发展的智慧之举。当然,它并不是要取代任何一种缴费方式(还是有很大一部分人习惯到物业处缴费),而是作为一种支付的补充,方便业主在任何时间任何地点都可以查询欠费缴纳费用,同时也减轻了物管人员的收费工作。

  • 2018.08.21
    案例分析︱空置房的物业费怎么算? 该不该全额缴交?

    买套公寓, 还没交房就要交物业费? 买了别墅3年没住, 要交10万余元物业费? 据海峡导报报道 最近,在福建发生 多起因为空置房物业费 引发的纠纷! 甚至。。。 有业主和物业公司 为此闹!上!法!庭! 不少买了房的小伙伴 都有这样的经历 ↓↓↓ 买了房并未立即装修入住,或是长期在外,导致房屋空置。这种情况下,有的空置房业主认为,自己并未入住,也没享受到物业服务,因此要求物业公司减免物业费。但是,物业公司却认为,住没住是业主自己的事,物业费无论如何不能不交。 空置房的物业费怎么算? 该不该全额缴交? 别墅3年没住 要交10万物业费? 黄先生于三年前购置了 位于五缘湾的一栋两层楼的别墅。 当年办理完交房手续后, 他就带着老婆孩子去了美国定居。 黄先生不止一处房产 所以这栋别墅也并不急于装修 “我们每年回来一两趟,都会过来看看”。因为没有装修入住,黄先生在2016年收到物业费缴费通知后,提出了质疑。“一平方米5块5左右,我这个别墅400平方米,一个月就是2000多元,加上什么公摊水电公维金,每月快要3000元。”他算了一笔账,以空置3年来算,36个月×3000元=108000元。也就是说,房子空置三年,他也要付出10万余元。 然而,最可气的是。。。 黄先生说, 自己并未入住, 别墅院子内杂草丛生, 铁门被撬, 房子被人当成垃圾场。 “他们管理不善, 我的物业费更应该少收。” 与物业交涉无果, 这3年,他只支付了一半的物业费。 小区物业负责人 “不管你住不住,我们的物业工作还是要做的,如果不交,我们只能走法律途径。” 还没收房就要全额交物业费? 住在湖里区的市民罗先生(化名) 2016年2月,罗先生为老家的父母 在同安区环东海域一个在建楼盘 购置了一套120余平方米的精装公寓 2017年3月 罗先生接到电话通知 可以去办理交房手续 “那段时间我特别忙,心想也不是急着住,房子就先放着吧,等有空再来办理交房手续。” 这一放, 就是一年多。。。 今年7月底, 罗先生前去同安 办理交房手续。 交房时,因为物业费的收取, 罗先生与物业产生了争执。 物业要求罗先生补交从2017年3月至今年6月间的物业费。“一年半不到,我们没入住一天,就要交物业管理费、公维金、公摊水电等费用,一共要5200多元。” 罗先生 他认为,那些公摊水电自己一点没用到,物业管理费和公维金也应该“打五折”。 物业 没有足额缴纳物业费,将无法完成交房手续。物业负责人刘先生:“按规定,从正式通知交房的时候,物业费就要开始交。我们服务的是整个小区,不是服务某一个业主。而且,并没有规定说不办收房手续就可以不交物业费。”物业所有的人员配备、工作范围,都是面向所有住户,不能以个别住户“住或不住”为理由不交物业费。 交房了没装修还没住 家里被弄得一团糟 物业费得照样交? 那么。。。 买了房没收房没有住 也要交物业费吗? 我们先来看看 这些地方空置房物业费 可打折! ●苏州 2014年7月1日起实施的《苏州市物业服务收费管理实施细则》规定:新建普通住宅前期物业管理期间,业主办理入住手续后未入住或未使用,并事先书面告知物业服务企业的,在不超过24个月的时期内,物业公共服务费按70%交纳,优惠期超过24个月的可由双方协商确定。 ●甘肃 根据2010年9月3日讨论通过的甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定的第二十九条规定:建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业,应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%,但不得因此而增加其他业主的负担。 ●湖南 根据湘价服〔2010〕76号《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条规定:已办理交付手续但未使用的物业,物业服务费按照90%交纳。 ●南京 《南京市物业服务收费管理实施办法》明确了业主办理入住手续后长期(连续性6个月以上)未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业,业主应向物业管理企业书面备案,按规定或约定公共服务费标准的70%缴纳空置物业管理费。公摊水电费部分,空置物业也可以按照70% 来分摊正常的费用。 律师:空置房物业费应打折 福建自晖律师事务所林敏辉律师:就空置房物业费打折问题,个人认为应该给予一定的折扣,由于业主并未实际居住,不会用到大厅、消防通道、走廊和电梯或者小区绿化、道路和公共活动空间,也不会对小区绿化、道路和公共活动空间造成损耗。如果还要承担全额的物业管理费,一定程度上缺乏公平。 苏州等地空置房物业费打折的做法,厦门能否借鉴?我认为,这些已经出台规定的城市的经验,值得借鉴。厦门市作为经济特区,拥有一定的地方立法权,可以在不违背上位法的前提下,出台相应的物业管理规定,对空置房如何收物业费、什么情况下可以进行折扣,出台具体的细则。相信此举有利于化解业主与物业公司之间的矛盾,有利于在情理和法理之间找到一个平衡点。 协会:未入住也要依法缴费 厦门市物业管理协会办公室主任童海平:物业服务是针对整个小区的公共服务,物业处理公共事务,管理公共区域,不会因为个别房子空置,减少多少工作量。按照国家的相关规定和厦门目前的物业管理规定以及物业服务收费办法,即使没有入住的小区业主,也要依法缴交物业费。 而且,在实际工作中,有的写字楼和住宅还因为空置,给物业增加了工作量。因为,有的空置房的业主会委托物业帮忙定期打开门窗清扫,定期上门巡查,防止门窗被窃。这些情况下,业主没有入住,不但没有减少物业的工作量,还增加了工作量。 专家:是否打折要区别对待 厦门市政协特邀研究员朱奖怀:物业费“协商打折”,厦门其实也有。我认识的一位老师,他在集美工作,买了一套岛内的房子,几年没入住。物业公司要求他全额缴交物业费,还为此起诉到法院,他拖欠的物业费总额也有几万元,后来,经过双方协商调解,最终这位老师拖欠的物业费按50%缴交。针对空置房物业费的纠纷,有成功调解的案例。这说明,空置房的物业费问题也可以通过协商解决。 针对空置房物业费该不该打折的问题,应该分为两种情况,而且要区别对待。 第一种情况,由开发商指定物业公司的,由于物业管理协议未曾与业主协商,不是业主意思表示,而且空置房业主没有享受部分物业管理服务,那么物业管理费应当允许协商打折。 第二种情况,物业公司是业委会自己找的,如果业委会在跟物业签协议时,没有约定空置房物业费怎么算,那么空置房业主就不能不交费。 我认为,当前应当呼吁政府出台政府规章规范物业服务内容,包括如何规范空置房物业费缴交的标准。

  • 2018.08.21
    案例分析︱水表装反了,水费交错了,千余元差价谁来买单?

    【事件回顾】成都市金牛区的戴女士近日很烦心,小区物业通知她:水表与隔壁邻居安反了,读数互相抄错了,水费少交了1145.2元,现在需要补齐。“每月都按时交钱,又不是欠费,小区物业自己的管理失误,凭什么让我来承担?”戴女士十分不解。而小区物业也觉得委屈,自己只是代收水费,水表更不是他们安装的,现在多交钱的业主找上门了,当然需要处理这个乌龙。 一场乌龙,两户水表装反了 三年半的水费差额,应该由谁来买单? 发生乌龙水表事件的小区是泉水东苑A区,戴女士一家2015年入住。据负责该小区物业技术工作的周师傅回忆,发现1703住户和1704住户水表互相安反,是个巧合。 7月中旬,一栋二单元1703号房间的租户找到周师傅,称自己正准备为卫生间换混水阀,需要找他借工具,因为总闸关了之后水仍然可以使用。周师傅在查看后发现,开着1703号房的水龙头,结果却是1704号的水表在转——原来是两家的水表安反了。 7月27日,记者来到事件发生的小区楼层,水表井位于1704号房间的斜对面。打开之后发现,里面纵向依次排列了5根水管,下方接入水表,在第三根水管上贴了一张白纸黑字的数字“4”标签。 成都泰豪物业公司泉水东苑A区项目经理吴鹏向记者解释,原本水表是按照户号“12345”从右往左的顺序排列,但在该楼层,实际水表对应的房号顺序是“12435”,3号水表属于1704号戴女士,4号水表则属于1703号房周先生。“每个月20号上门抄水表,按照常规的12345顺序抄读数,再录入收费系统,长期如此。如果不是1703号业主提出,还发现不了这个问题。” 戴女士的丈夫高先生则是在7月16日那天,看到物管人员在水表井检查时,才被告知两个水表装反了。“我当时还跟他建议,不用改表头,就在物业登记那里把户主换一下,皆大欢喜。” 事情却不只是更换名字和顺序那么简单。16日之后,物业管理人员多次向戴女士表示,她需要支付这三年半的时间内的用水差额1114.52元。“我们物业是为全体业主服务的,现在3号房的业主找到我们,我们当然要处理。” “让他们补交的1000多元水费,每个月都有单据,有底数存证。”吴鹏向记者解释这1000多元水费差额的计算方法。根据泰豪物业工作人员出示的《成都泰豪物业业主接房流程单》显示,3号和4号水表的原底数分别为1吨/2吨。截至2018年6月,现水表底数分别为619吨/246吨,用水吨数相差为374吨,按照每吨2.98元计算,差额为1114.52元。 但戴女士一家却认为,这个差额应当由物业承担,“为什么由于他们的失职,费用让我们来负担?” 疑问1:为什么无人反映异常? 为什么长达三年半的时间里,物业和两户人家都没有反映水表安反了呢?三方各有说法。 吴鹏向记者解释,门牌号是派出所来贴的,水表是建设单位负责安装的,物业只负责公共区域的管理,仅仅代收水费。而小区住户都是门窗紧闭,物管无法检查每户人家的水表是否一一对应。 2015年交房时,他们曾发过接房流程单,在“业主验房以及抄水、电、气底数”一栏,业主和工作人员都签了字。同年2月,因小区业主反映水表自转,他们还张贴过通知,请住户检查水表是否有异常。但根据物管中心的报修记录,两家人都没有来报告过问题。 “3号房是单人租住户,用水非常少。而4号房家里面五口人,从2015年开始每月水费长期维持在10元左右,可能吗?但他们从来没提过。”吴鹏说,知道水费不正常,戴女士一家就应该主动报备。戴女士一家不认同这种说法,“现在的确是五口人,但孩子才9个月大,儿媳妇去年4月份才来,我们两个早出晚归的,觉得用水量很正常,也从没看到过这种通知。”从2015年入住到现在已经三年半了,戴大姐说以前所有的费用都是及时主动交纳,不存在欠费一说。 1703号房业主为什么也没发现水费异常呢?记者于27日晚电话联系到业主周先生,“原来也觉得每个月几十块水费好像贵了点,当时问了下物管也没咋答复,就没继续问。”他在这里住了约一年后就将房屋出租,也是最近才知道水表安反了。物管多次催收,戴女士则坚持认为这是物管的责任,不应该由自己交这1000多元。 疑问2:水表为什么会装反? 记者在一栋2单元发现,每层楼的水管上确实写有编号,除3个楼层是乱序外,其余均按“12345”从右至左顺序排列。 在与物业管理沟通的过程中,记者得知原来该小区的水管和水表是由施工单位安装的,而非自来水公司。7月28日下午,记者联系上负责该小区水表和水管安装的施工单位领导胡先生,他表示“哪一根水管对应哪一户,在安装时已经在管道上标号,并不是完全按照‘12345’固定顺序排列。”但后面编号和门牌号是业主单位和派出所来处理的,跟他们没有关系。 物业中心的工作人员向记者表示,该小区曾经出现过门牌顺时针与逆时针方向贴反的情况,也遇到过个别单元楼命名顺序弄错。据技术人员周师傅介绍,该小区也出现过若干起电表接错、水表安反的事件。“以前通水的时候,施工单位就应该细心一下发现这些问题,可能是暗管通错了,验房的时候新来的工作人员不知道要一家一家检查,或许遗漏在这里。”但物业管理邓经理否认了这个说法,除了此次水表安反的情况外,没有出现过类似的情况,他们的维修登记中也没有关于电表或水表安反的记录。 目前,由于负责该辖区管理工作的高警官正在休假,物业管理公司和戴大姐、周先生均表示,等到其回来之后联合街道办、社区再次进行协商。 律师说法: 少交钱多用水,属不当得利应补缴 泰和泰律师事务所律师陈永明认为,不当得利是指没有合法依据,也没有事实约定的前提条件下获取了利益,而另一方受损。在此次事件中,自来水公司的利益并没有受损,有利益影响的是两户人。虽然存在对外租赁的情况,但对外缴费是以业主的名义,多交的可以要求少交的补足。 四川循定律师事务所律师都燕果表示,在法律上,物业服务一般不会涉及对水表挨家挨户进行核实,应该由业主自己负责检查。即便是安错了,也不影响最后根据实际的费用进行结算。水表安错导致用水多而少交费,在民法上属于不当得利,应当补缴。

  • 2018.08.02
    签约︱再下一城,领航互联落地集美新城CBD核心区!

    近日,厦门领航互联信息技术有限公司与厦门灏美物业管理有限公司(以下简称“灏美物业”)达成深度合作,旗下服务项目【园博·湾上】上线智能物业云平台,为集美新城CBD核心区管理智能化、现代化再添智慧一笔! 园博.湾上 厦门灏美物业管理有限公司由福建博业建设集团有限公司投资成立,公司经营范围包括物业管理、停车场管理、绿化管理、公园管理、城乡市容管理、建筑物清洁服务等,公司汇集一批专业且经验丰富的物业管理队伍,现已承揽厦门【园博·湾上】项目。 安保队伍,精气神十足! 【园博·湾上】集湖园CBD·钻石级soho(商业、办公)一体的现代化楼盘,位于集美新城CBD核心区,集美杏林湾路和立功路交接处,项目占地15825㎡,总建筑面积50656㎡。坐拥杏林湾26公里环湾景观带,私享6.76平方公里集美湖镜第一排,毗邻亚洲最大的水上生态公园——园博苑。主打50-55㎡定制级湖园SOHO,项目配置7000㎡独立商业,打造以餐饮、娱乐、休闲为主导的多元化主题业态,畅享一站式便捷生活! 为了不断满足客户多样化需求,进一步夯实高端服务品牌优势,全力为业主提供更全面、更精细化、更有针对性的服务。灏美物业与领航互联通力合作打造新一代物业智能化管理平台,将给客户带来全新的智慧物业新体验。 如今,企业信息化建设已成为物业管理行业的发展趋势,灏美物业紧跟信息化潮流,携手领航互联,双方将充分利用互联网、物联网、大数据等新兴技术,通过构建智能物业信息化管理平台,打造新型的物业管理服务模式,让科技附能物业服务,全面提升【园博·湾上】项目的管理效率和服务水平,提升企业的核心竞争力。 通过智能物业云平台的协助管理,能够从根本上规范灏美物业数据管理,通过收费管理模块可以对所有收费项目、标准采用自定义的方式进行核算,自动生成各类报表并分级汇总,实现物业智能收费管理。在软件上还能够根据灏美物业不同的公摊算法自定义公摊公式,运用科学的公式将复杂的公摊计算简单化,减轻收费员和财务人员的工作负荷,同时又有效杜绝漏洞;另外,智能物业云拥有丰富的报表管理、支持公司自定义自己的报表,方便领导随时随地查看各类报表数据,实时了解公司经营数据。 “智能物业云平台” “智能物业云平台”是国内第一个基于SAAS的智慧社区云计算平台,帮助更多的物业服务企业实现数字化转型和业务模式创新。软件融合了收费管理、租赁管理、安防巡查、仓库管理等核心产品和服务,实现物业在线服务、业主在线缴费、智慧社区平台服务商,深耕厦门,面向全国,现全国范围内已有1000多个小区在使用我们软件。 微信、支付宝移动端运用 通过物业微信公众号与软件的对接,帮助物业企业的微信公众号实现在线手机远程缴纳物业管理费,即时同步到数字物业云平台,实时数据更新、省时省事,降低缴费出错率,业主足不出户就可以轻松缴纳物业费,提高物业费资金回笼率,同时还有账单催缴、小区通知公告、在线报修、投诉建议等功能。 微信公众号案例展示