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  • 2018.08.02
    这场培训,真的可以用skr来形容了!

    最近,是不是被skr洗脑了? 首先小编来说明一下,何为skr? 简言之,就是666 7月31日上午,“智能物业云平台软件集中培训会”在厦门市全和物业管理有限公司总部会议室如期举行,在全和物业领导的组织下,各项目主任及收费员代表准时从项目处赶来参与此次培训会。 在会上,工程师根据会议前期收集好的各项目普遍反馈的问题,有针对性的进行讲解,会议主要围绕:如何使用软件计算公摊?如何修改费用?如何进行收款管理?这几个问题展开;在培训会最后,还设置了问答环节,各个项目主任与收费员踊跃的提出他们平常使用软件过程中遇到的问题,对此,工程师一一答疑解惑。 通过这样一场集中性、有重点的培训,客户能够以最快的速度掌握软件的使用。并通过别出心裁的问答环节,一对一解答客户的各种疑问,让培训发挥真正的成效。skr~ 软件培训是整个软件项目实施工作至关重要的一部分。多年来,领航互联始终秉承“以客户为中心”服务理念,将软件培训与服务落到实处,坚持打造本地化服务,在厦门公司总部定期举行两周一次的软件使用培训;同时,可针对公司重点客户组织上门培训,直至让客户完全掌握使用。 培训报名方式 方式一: 直接联系售后工程师进行报名; 方式二: 进入www.10057.com智能物业云平台官网“培训申请”入口,填写相应资料后进行报名。 方式三: 关注“厦门领航互联”官方微信公众号,在会话框内直接填写【培训人姓名+手机号码+物业公司+岗位】发送给我们即可。

  • 2018.08.02
    【案例分析】业委会赶走物业,物业费不再交,自治6年却问题一堆!

    杭州市民王先生称,他所在的小区业委会从2011年开始违法自治,在没有召开业主大会的情况下,强行赶走物业公司实施自治。 由于自治能力低下,导致了很多问题。尽管业主们怨声载道,但是业委会主任依旧“我行我素”,迟迟不肯下台。王先生表示,两个月前,200多名业主在微信平台联合组成维权群,协同相关部门召开协调会,同时发起倡议书,希望召开业主大会,请求改选业委会,尽快请物业来管理小区。6月22日,该小区召开临时业主大会,经全体业主投票表决,同意提前进行业委会改选,并且聘请专业物业公司管理。 01业主: 绿化、消防设施无人监管 有人曾乘电梯“死里逃生” 王先生所在的小区叫景城花园,位于西湖区华星路与万塘路交叉口,共307户,2006年交付。近日,时报记者来到景城花园,门口只有两个保安,门禁不严,记者骑着小电驴轻松进入。 当时小区正在修剪树木,只见一棵棵树干横七竖八地剪落在地上,戏水池四周也堆放着不少遗弃的树枝,有不少树干比较粗壮。戏水池周边的地上杂草丛生,矮灌木没了型,长得老高,看样子是很久没有修剪过了。 记者了解到,除了墙体风化脱落、私拉电线等安全问题,其中最严重的还是小区的消防、电梯以及安保问题。王先生在此前的邮件报料中也提到,小区的消防设施从2011年开始就没有人维护,消防栓没有水,所有设备都形同虚设,“街道社区也表态解决,到现在仍没有人监管,至今已处于瘫痪状态,损失惨重。” 整个小区只有3个保安和2个保洁,可以说,最基本的保安、保洁都没有配置到位。“业主的财物经常失窃,近年来已经发生了10余起盗窃案件。”看到小区的种种问题后,业主蒋女士坐不住了,根据业主推荐,她前后奔波半个多月联系了8家物业,邀请物业单位对小区进行勘测报价。 02业委会: 小区业主不交物业费近6年 业委会主任称属“义务劳动” 那么,当初业委会是如何选举产生的呢?为什么又要辞退物业?记者在蒋女士提供的《致景城花园全体业主的公开信》中了解到,当初成立业委会并没有经过合理选举,且新一届业委会上台后主动辞退了物业。 “2011年年底业委会选举,景城花园307户,总共收到136张业主的投票,根本没有达到至少158张国家法律规定的最低要求,新一届业委会竟然成立了。新一届业委会上任做的第一件事,就是在将近年关的时候辞退物业公司,春节后业委会才出公告说是物业公司主动离开。根据与物业公司签订的合同,如果物业公司违约提前离开景城花园,需要支付数万元的违约金,可是景城花园没有收到过违约金。” 按照蒋女士的说法,既然业委会非法产生又主动辞退物业,为何近6年来,业主们都保持沉默?葛先生(化名)是业委会成员,他说:“刚开始设施好,矛盾没有出来,后来消防、电梯等设施感觉都差了,矛盾就激化了。” “主要原因还是免费!物业被辞退后,业委会自治,业主可以不用交物业费,但实际上并非如此,很多业主被蒙在鼓里。”王先生解释,小区有营业用房等收入,这些收入属于全体业主,但是业委会每年只公开一次收支情况,且没有公开细节,业主毫无知情权,相当于冲抵了物业费。“所谓的免费也并非全部免费,目前业委会对租赁房屋收取高额的物业费,听说今年涨到了5元,不交就以停水方式威逼,为此110已经出警多次。” 关于业主们对其投诉的反应,葛先生透露,“这么多会开下来,业主有意见,确实是常态,但业委会主任说自己为小区义务劳动。不过他自己也承认,小区的整个品质下降了,这是毋庸置疑的,他也从来没有推脱过自己不做了。” 03街道: 赞同业委会提前改选 要求公示历年来的账目 社区主任告诉记者,社区鼓励小区业委会自治。此前,针对小区的问题,社区也做过相关工作,但是收效甚微。面对业主们“要求改选业委会”的诉求,社区将会同街道以及相关部门开协调会。 就在6月上旬,小区召开会议。经过协调,街道周主任现场回复表示赞同业委会提前改选,且由街道城管科及社区共同指导。此外,物业要不要、消防怎么改等问题均要求小区在10个工作日内完成全体业主征集工作,如10个工作日内未完成,将重新召开协调会。另外,针对业委会的财务问题,周主任表示要求业委会对历年的账目进行公示。6月22日,小区召开临时业主大会,经全体业主投票表决,同意提前进行业委会改选,并且聘请专业物业公司管理。 04律师: 业主自行管理小区 仍需有人提供物业服务 专业律师告诉记者,依照《杭州市物业管理条例》第40条的规定,经占总人数过半的业主同意,物业管理区域可以在街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会的监督指导下由业主自行管理。实行自行管理的应当将执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会会议表决。因此,这个小区如果在没有召开业主大会,且没有在相关部门的监督指导下实施自治,涉嫌违反国家的有关法律规定。 律师表示,《杭州市物业管理条例》明确在街道、社区监督指导下可由业主自行管理小区,但因自行管理还在探索中,规定得并不详细。业主自行管理小区可以理解为小区不再聘请物业公司了,但仍需一定数量符合要求的人员提供小区物业服务工作。比如通过业主大会决定,小区物业费、停车费、所有经营性收入都归业委会管理,再招聘符合要求的物业员工,工资由业委会支付。为保障自治管理的公开和透明,业主大会可以委托具有资质的专业机构对管理费用、物业专项维修资金、物业经营性收益等进行财务管理和财务审计。管理账目每年向业主公布一次。 关于新老业委会衔接问题,律师表示,依照《杭州市物业管理条例》第25条规定,业主大会选举产生新一届业主委员会之日起10日内,上一届业主委员会应当在街道办事处、乡(镇)人民政府指导下,将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并完成交接工作。拒不移交上述物品的,业主委员会可以请求物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府或者公安机关协助移交。 业主自行管理小区是个新生事物,每个小区的实际情况千差万别,并不具有可比性,也不太可能普及。要自行管理小区,对业委会成员的要求高,要懂物管知识、懂法律、有责任心和奉献精神,“物业管理是专业活动,还是要请物业公司来管理,业主与物业公司建立合同关系比较好。”

  • 2018.07.27
    热烈祝贺厦门银行故宫支行软件培训会圆满落幕!

    7月17日下午,厦门银行故宫支行联合厦门领航互联信息技术有限公司在故宫支行会议室举行一场关于“智能物业云平台软件功能培训会”,厦门银行总行领导及故宫支行领导出席会议,故宫支行十余名员工参与此次培训会。 培训会由领航互联高级工程师负责主讲。在会上,工程师有针对性的对智能物业云平台核心模块“物业管理”进行介绍,并对软件极具优势的公摊计算功能、催缴管理、报表管理等功能进行重点讲解。分享如何通过软件中公摊公式算法的设定,帮助物业客户将复杂的公摊计算简单化,减少物业人员的工作量。 另外,针对微信公众号、支付宝物业缴费也进行了全方位介绍,包括业主如何绑定缴费、物业如何使用公众号催缴、财务如何对账等方面。在厦门银行领导的带领下,银行员工们也纷纷感受了一把手机线上缴纳物业费的便利。 领航互联此次培训会的落地执行,标志着领航互联与厦门银行的合作又迈出了坚实的一步。 随着网络化、智能化物业管理服务已经成为当前物业企业竞争制胜的关键筹码,今后还将成为物业企业的基本管理服务手段。领航互联携手厦门银行将为物业缴费模式的转型升级、物业企业信息化的革新提供强有力的技术支持,共同致力于提高物业企业的服务水平、降低管理成本、增强物业企业市场竞争能力。

  • 2018.07.27
    小区如何破解物业费收缴难题?

    物业管理费收缴率不仅关系到物业企业的生存和发展,也是衡量业主满意度的标准。现在普遍存在的“收费难”问题已经成为制约物业公司发展的“瓶颈”,这在一定程度上影响整个行业的健康发展。因此,如何解决物业管理收费一直是物业企业重要的攻坚课题,也成为许多物业软件公司努力的方向。 当然,提高小区物业费的收缴率最首要的是提高服务水平,除此之外,一个行之有效的物业费催缴方式也是重要的影响因素。 传统催缴方式下的电话催费和人工上门催费等都很容易引发业户的反感,新形势下,智能物业云平台催缴系统依托信息化的管理手段,变“被动、应接式”催缴为“主动、提醒式”,达到高效催缴效率的同时又能有效降低物业公司的催缴成本。采用新型催缴系统是行业发展的必然选择。 针对物业费催缴这块,智能物业云软件又有哪些行之有效的催缴方式? 短信催缴 短信催缴的应用范围广泛,适用于所有小区所有业主。短信催缴是智能物业云系统上重要的催缴功能之一,在平台上物业公司可以根据需要自定义催缴短信模板,软件能够根据每户业主实际欠费情况生成相应的短信内容,物业可以选择性发送也可以群发至业户手机,(而市面上的短信系统无法做到根据业户实际欠费发送专属的短信,每条短信费用也较高)。 短信催缴方式既能确保用户及时收到物业缴费信息,又能有效保护用户隐私,避免上门催缴等对用户造成直接打扰,同时能减少传统通知单及电话催缴的资源浪费。双方形成一个和谐融洽的关系。 <自定义短信模板设置> 微信公众号催缴 顺应当下移动支付的热潮,智能物业云软件完成了与微信公众号、支付宝的无缝对接。物业可以在物业云软件后台根据业主的欠费情况直接免费向业主进行物业费账单推送,已经关注物业公众号并注册绑定的业主,就可以收到自己的物业欠费账单,业主还可以通过公众号直接查询缴费。就算业主人在外地或者国外都能够很方便的进行费用查询及缴纳。 <物业账单通知示例> 通知单催缴 投递缴费通知单是一种较为传统的催缴方式,现在依然是非常多的物业公司所采用的催缴方式;不同于以往的手填通知单,只需在智能物业云平台里事先设置好通知单的打印模板,就可以批量或者单独指定打印出通知单,大幅度提高制单效率。 <在通知单上添加缴费二维码> 同时,领航互联对传统通知单模式进行创新,已开通微信公众号的物业公司在通知单里可以加上缴费二维码,让业户轻松实现在家缴费的便利。

  • 2018.07.27
    为什么当下物业最重要的是要做好信息化建设?

    当我们在讨论物业企业是否要信息化软件时,在许多理由当中有一个很站得住脚的理由是:重要的不是我们该不该上软件,而是我们的竞争对手上软件了没有。激烈的市场竞争环境已经使得物业企业间的竞争不仅仅在本身服务上,而是已经渗透到内部管理手段上的竞争了。 随着移动互联网的发展,物业管理企业面临服务转型及提高管理效益的行业痛点,于是物业管理信息化开始被推至风口。 物业信息化到底是什么? 别人做我也做?物业信息化到底是什么?物业管理信息化是指利用计算机技术、网络技术和数据库技术等企业信息化技术,对物业管理企业进行业务流程重组与优化,对物业管理服务过程进行有效地监控,实现物业企业内外部信息的共享和有效利用;以提高物业企业的服务水平、降低管理成本、提升企业竞争力的过程。 物业管理信息化是当下比较热门的生活服务业信息化板块之一,如何贴近人们的生活实际、提供更多增值服务、满足物业人和业主需要,将是物业管理信息系统在设计、实施阶段首要解决的问题。同时,随着人工成本的快速攀升、人口红利的渐行渐远、人工智能的急速扩张,物业管理的信息化革新将在降本增效精细管理方面提供更好的支撑。 特别是SaaS模式的兴起,免部署、易实施,免去物业企业硬件网络设备、IT专业人员等,低成本就能实现转型,为物业管理企业服务手段的信息化革新提供了技术支持。 智能物业云平台 SaaS模式 完整物业数据,全面数据管理。物业公司在多年的运营过程中,产生大量的文件和数据,对于查找、更新和维护都带来了不少的困难。人员流动带来的数据失真问题;时间节点把控不力,造成企业损失。物业服务合同、房屋租赁合同、物业费用收缴、水电费用收缴、安全检查整改等,容易因为职责不到位、人员事务工作多,导致各种拖期,从而引发不必要的利益损失。而通过软件的管理,能够有效进行各种数据管理。 强大的收费管理功能,灵活设定各费项标准的计算公式。支持直接阶梯算法、分段阶梯算法等各种阶梯收费标准的设置,只需输入各种表读数,即可由系统自动生成各项收费账单;针对各种固定费项,还可进行费用合并统一处理; 支持各种总表费用分摊方式,可根据房间面积、楼层、实际用量、电梯算法等灵活设定分摊参数,由系统自动计算公摊水费、公摊电费等费用分摊账单; 清晰的财税分离报表管理。通过税率的设置,软件后台自动生成财税分离报表信息,不仅为公司财务工作提供便利;而且,对于BOSS而言,财税分离报表可以更加直观的反映公司财务收支情况,使其对下一步资金的分配有更科学的安排。 智能化的事务合同提醒机制,有效避免遗忘重要事务及合同到期日期等等。 物业管理信息化建设的意义纵观物业管理的信息化发展史,我们不难发现,日新月异的技术进步,会越来越多的应用到物业建设和物业管理中来。面对新技术的挑战,物业管理行为必须关注科技进步,及时提高专业管理水平。 每一次信息化的引入,都带来了物业服务企业效率的极大提升,那些信息化建设最深入、最彻底的企业往往也是服务效率最高的企业。

  • 2018.07.27
    【案例分析】管道污水倒灌到室内,物业公司是否应该赔偿?

    建设工程定额中排水部分对室内、外下水管道有明确规定,即以室外出户第一个检查井界定室内与室外下水管道(第一个检查井以内,业主负责;以外,物业公司负责); 若无检查井的,则以墙外1.5米为分界线,1.5米以外算室外下水管道(物业公司负责),1.5米以内算室内下水管道(业主负责)。 案情 张某住在某小区二层楼中,因家中厨房下水管道倒灌污水,室内被淹。物业公司接到通知后即派人对下水管道进行了疏通处理。张某以物业公司未尽到物业服务义务为由要求赔偿,物业公司认为,根据物业服务合同的约定,其仅负责室外下水管道的管理。因堵塞发生在室内下水管道中,故其不负担任何责任。 评析 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定,物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。物业公司是否承担责任,关键看其是否违反了法律规定或合同约定的义务。 双方物业服务合同第六条约定,物业公司负责该小区建筑物、构筑物的维修、养护和管理,包括道路、室外上下水管道、沟渠、池、井、自行车棚、停车位。但该合同并未对室内、室外下水管道的分界点予以明确。 有观点认为,应以建筑物的墙体为界,在墙体及墙体以内的下水管道是室内下水管道,属业主自行管理的部分,物业公司不负责管理。在墙体以外的下水管道则属室外下水管道,物业公司应负责。 笔者认为,何为室内、室外下水管道,物业服务合同未作明确约定的情况下,可参照相关行业规范来确定。建设工程定额中排水部分对室内、外下水管道有明确规定,即以室外出户第一个检查井界定室内与室外下水管道;若无检查井的,则以墙外1.5米为分界线,1.5米以外算室外下水管道,1.5米以内算室内下水管道。 本案中,物业公司派人疏通下水管道时,未发现室外出户第一个检查井堵塞,但通过专用工具经第一个检查井向墙体一侧的下水管道进行疏通时,发现大量杂物,杂物被清出后,张某室内污水倒灌问题得以解决。 因下水管道堵塞部位属室内下水管道部分,不属于物业管理范围之内,故物业公司并未违反物业服务合同的约定,对张某的损失无责任。

  • 2018.07.17
    盒子开票新功能开发完成!电子发票界的黑马诞生!

    要说这段时间发票圈的大事件, 那一定非“盒子”莫属了, 问世不久,便已迫不及待地想要 在圈内抢占“C位”出道! 随着移动支付的普及,作为打通“最后一公里”的电子发票功能,越来越受到各界企业们的重视。 近期,领航互联完成新晋开票神器“盒子”的接口对接,这是继领航互联2017年开出(服务器版)福建省首张物业费电子发票后的又一重大突破,至此,智能物业云平台完全实现了服务器版、智能盒子的开票接口对接,打通了手机催缴、远程支付、电子发票于一体的一站式电子化缴费全流程。 对于领航互联的客户来说,随着盒子开票对接的完成,物业企业又多了一种可选择的电子发票开票方式,企业可根据实际情况灵活组合,选择最适合自己的自助开票解决方案,降低成本的同时又能显著提升企业的开票效率。 什么是“盒子”? 所谓“盒子”即“税控盒子”,是一款多功能智能开票终端。可通过Wi-Fi/BT,有线网连接。联网后即可开票,使用管理方便,且成本低、体积小、操作便捷。 通过“税控盒子”可以开取增值税普通发票、增值税专用发票、增值税电子普通发票。 税控盒子 相比于高高在上的服务器版开票,这种全新的电子发票服务模式---“税控盒子”显然更接地气,尤其适用于开票量小、多终端、多小区开具电子发票的物业企业。 领航互联通过智能物业云软件+开票服务器/税控盒子,为物业企业提供收费、开票一体化能力,智能物业云平台支持国税发票&电子发票&收款收据分开开具功能,开票过程极致简约。 未来还可结合移动端微信公众号、支付宝使用(正开发中,敬请期待...),业主通过微信公众号、支付宝等支付方式缴纳物业费之后,系统可通过短信或电子邮件向客户推送电子发票链接,业主可根据需要自行下载电子发票,大大提升用户体验感和物业人员的开票效率,实现开票零错误率。

  • 2018.07.17
    那些开通微信公众号、支付宝的物业公司现在怎样了?

    你已经多久没有用过现金了? 移动支付改变了我们的生活的方方面面,也深刻影响着各行各业。相比于移动支付,传统的收费方式财务管理不便,收银效率慢和用户体验差等,已经越来越不受企业待见了。就连许多物业公司也开始迫不及待要开通微信公众号和支付宝物业缴费服务! 截止目前,厦门领航互联已帮助数十家物业公司开通了物业微信公众号、支付宝缴费服务,有数百个小区实现了移动支付物业费的便利。 不论是微信还是支付宝物业缴费移动支付应用,其核心价值其实是在支付之外,因为如果仅仅是提供支付,一方面给物业提供的服务没有那么高的价值,也难以形成物业微信公众号、支付宝生活号与业主的粘性,另一方面也容易同质化。如果只是线上、线下支付的场景谁都可以做,接入进去难度并不大,重点是谁能够非常系统化地给物业提供全方位的服务,以及能否为物业行业去做更深度的融合和创新。 通过领航互联二次开发后的微信公众号、支付宝生活号 查询缴费更加方便 业主可以直接通过物业公众号、支付宝生活号快速查询/缴纳物业费,物业能够实现软件后台同步销账(不需要收费员再去销账) 指尖上的便捷报修 业主可通过微信公众号、支付宝生活号里的“快捷报修”上传图片报事报修,物业收到手机报修通知后立马赶到现场处理,处理过后在微信公众号上传已处理状态,业主可通过公众号实时查看自己的报修单处理状态,并对物业的处理情况进行评价,提升报修效率。 平台让一线员工实行移动化、无纸化办公,让管理更加透明化。日常报修通过短信自动推送至物业工作人员手机,并自动记录员工工单处理状况及各项报修工作完成指标,大大提升员工积极性和工作效率。 快速查看小区公告 身为“低头手机一族”的我们,很少会关注小区的公告栏,如今,物业可以充分利用微信公众号、支付宝生活号发布通知公告,如停水、停电通知、温馨提示...一改以前物业信息传递速度慢的问题,业户也能够以最快的速度获得小区讯息。 发表投诉建议 以前业主投诉无门,常常会在业主群里进行抱怨,一石激起千层浪,导致越来越多业主对物业的抱怨与抵触,如今,业主可以通过微信公众号或支付宝生活号上的“投诉建议”进行情况的反馈,反馈的消息直达物业管理处,一方面能加快业主投诉的处理进度,另一方面又能有效缓解物业业主之间的关系。 通过智能物业云与微信公众号、支付宝生活号的无缝对接,业户缴费后软件后台能够自动销账并生成报表明细,大大简化了工作人员的工作,又能方便领导查询各项报表信息,实时了解各项经营数据。

  • 2018.07.17
    【案例分析】业主私自“住改商”,物业公司能否予以制止?

    案情介绍 张先生于2015年9月2日取得南港小区1301号房的房地产权证,该房屋规划用途为住宅。 吴先生于2015年12月18日取得南港小区1401号房的产权证,该房屋规划用途为住宅。 张先生与吴先生系同一单元上下楼层邻居关系。 吴先生在取得1401号房所有权后,未经有关部门审批及相邻业主同意,将该房屋改造为五间独立套房,并以旅馆公寓形式进行对外经营。物业公司及张先生自得悉吴先生的改造经营行为后,多次要求吴先生停止房屋改造经营行为、恢复原房屋住宅用途,未果。 张先生遂将吴先生和物业公司一起诉至法院,请求法院判决: 1、吴先生立即拆除其1401号房违建的卫生间及套间墙体,恢复房屋原平面设计图的结构构造,立即停止将该房屋做经营性使用,停止发布广告,恢复房屋住宅用途; 2、判决吴先生及物业公司各赔偿上诉人的损失10000元。 法院判决 法院审理认为,本案系业主因其对建筑物所享有的专有权、共有权以及共同管理的权利受到侵害而发生的纠纷,故应确定为建筑物区分所有权纠纷。 本案争执的焦点: 一、吴先生是否有将1401号房作经营性用房(旅馆公寓)使用。 二、吴先生是否应停止旅社经营,恢复住宅用途。 三、吴先生是否应拆除增设的卫生间和排水管道等设施。 四、吴先生、物业公司是否有过错,是否应赔偿张先生经济损失。 一、吴先生是否有将1401号房作经营性用房(旅馆公寓)使用。根据张先生提供的证据显示,吴先生确将其所有的1401号房改造成五间独立套房,并以旅馆公寓形式在有关订房网站上发布订房信息(包括房间套型、价格)。故可认定吴先生的上述行为属于将住宅改变为经营性用房。 二、吴先生是否应停止经营性行为,恢复住宅用途。业主将住宅改变为经营性用房,其行为的合法性需要同时满足两个条件: 1.遵守法律、法规以及管理规约; 2.应当经有利害关系的业主同意。 本案中,吴先生将住宅作经营性用房,未经有关部门审批,也无经有利害关系的业主同意,故其行为不具备合法性。 依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款“业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持”的规定,故对张先生要求吴先生立即停止1401号房作经营性用房使用,恢复房屋住宅用途的请求,本院予以支持。 三、吴先生是否应拆除增设的卫生间和排水管道等设施。吴先生将房屋改造成五间独立套房,并设立五间卫生间,这些装修改造,是具备基本居住功能的,在不对外营业情况下可用于居民日常居住。 根据《住宅室内装饰装修管理办法》第三十八条第一款“住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的,由城市房地产行政主管部门责令改正,并处罚款: (一)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的,或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的,对装修人处五百元以上一千元以下的罚款,对装饰装修企业处一千元以上一万元以下的罚款”的规定,本案张先生对吴先生增设卫生间和排水管道行为有异议,可向当地房地产行政主管部门反映处理。 四、吴先生和物业公司是否有过错,是否应赔偿张先生经济损失。吴是将住宅改变为经营性用房,侵犯了张先生的合法权益,确存在过错,依法应当赔偿损失,张先生要求吴先生赔偿其精神损失10000元,但未能提供证据对损害结果或损害数额予以佐证,故本院不予采纳。 至于物业公司的过错问题,张先生及吴先生均确认物业公司在签订交房管理公约时有告知吴先生装修须遵守有关管理规定,服从物业公司管理,不得私自改建、违建,且物业公司对吴先生的改造、经营行为确有发放整改通知进行制止。 物业公司已履行其法定告知、制止义务,至于对违规行为的处置,应由当地房地产行政主管部门进行处理。故张先生有关物业公司应赔偿其经济损失10000元的请求,缺乏事实依据和法律依据,本院不予支持。 案例分析 依照《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意”。 本案中,吴先生在没有经张先生及其他利害关系业主的同意下,擅自将住宅改为经营性用房,违反了法律规定,侵犯了张先生的权益,张先生可要求吴先生停止侵权。 小贴士 对于“住改商”的行为必须符合什么条件才为合法的行为呢?一是遵守法律、法规以及管理规约;二是应当经有利害关系的业主同意。对于有利害关系的业主是指与涉及“住改商”行为的物业属同一栋建筑物内的其他业主。具有利害关系的业主具有一票否定权。如未经利害关系业主同意,有利害关系业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。 物业在发现业主私自改变房屋用途时,一定要做好劝阻,最好保留证据向房屋主管部门上报!

  • 2018.07.17
    【干货分享】夏季防台风、暴雨、洪水应急处理预案,物业必收干货~

    就在上周,台风“玛莉亚”在福建连江登陆,一路携风带雨,肆虐横行,以14级的最大风力和破坏力稳站“C位”,可以说是“风王”本人了。 强台风前脚刚走,小编听说接下来又有一对台风CP正准备组团来袭,赶紧抱住瑟瑟发抖的自己! 夏季是个台风、暴雨、洪灾频发的时期,也是物业最忙活和提心吊胆的时期,提前做好防灾应急预案,方能运筹帷幄,将灾害带来的损失降到最低。 物业公司夏季防台风、暴雨、 洪水应急处理预案 (一)各岗位责任分工 l、安保部认真做好暴风雨紧急情况时的信息传递、资源调配及有关后勤保障工作。 2、工程维修部门负责给排水、供电、供空调、电梯等机电设备的故障及应急处理。 3、物业服务公司治安消防部门负责“三防”及安全保卫、义务消防等情况应急处理,同时负责抗灾救灾工作。 4、保洁绿化部门负责绿化、环境的抗灾保护和灾后恢复工作。 (二)防台风、防洪水及应急处理 l、物业服务公司接到台风或暴雨警报信号通知后,应立即紧急动员,各部门处于临战状态,同时成立指挥小组经理任总指挥,各部门主管为成员的三防临时指挥部,相关人员应实行24小时值班制度,作好防洪防汛救灾准备工作。 2、在台风或暴雨来临前,应做好各项防风、防水浸措施,如:紧急做好防风、防水浸工作、关闭公共门窗,检查清理排洪设备、设施、广告招牌、花盆等。 (1)检查所有门窗,特别双开玻璃门是否有足够保护及稳固。 (2)牢固所有容易松脱物件,尤其是位于天台及露台等地方,对于一些较易吹倒的物件发如花盆等应搬至室内或将其绑紧。 (3)检查所有去水道、沙井、雨水渠等,并清除可能引致淤塞的垃圾、泥沙及杂物。 (4)确保所有紧急用具可以随时应用,如沙包、雨衣、头盔、水靴、绳索、后备照明、方木(用于固定玻璃门)等。 (5)检查排水泵系统是否正常通畅。 (6)检查发电系统及其供油装置正常与否,并按规程试开发电机组。 (7)关闭霓虹灯电源。 (8)智能化系统设备是否正常运行。 (9)检查完毕,发现问题及时解决,如有处理不了的问题,应立即向领导报告。 3、在发生台风、暴雨时,值班安保员对防风、防水浸关键区域和部位加强巡视,检查门窗状况,如发出有窗户玻璃破碎,以最快速度赶至现场,并用板材临时封堵。工程部维修人员集中待命,各层管理服务人员坚守岗位,如果有设备故障投诉以及发现事故隐患应采取紧急措施,及时予以解决。 4、各级工作人员协助维修技术人员做好排洪及排泄积水工作。 5、在台风、水浸等自然灾害事故时,防止犯罪案件的发生。 (三)灾后处理 台风、雷暴过后,工程部组织维修人中对所辖设备设施进行检查,发现损坏并及时修复。保洁部检查损毁的树木情况,并加以恢复,努力将灾患影响程度降至最低。物业经理及时向公司总经理汇报受灾及损失情况。 -END-