案例分析│业主以房屋漏水为由拒交物业费，结果法院一大早到家里强制执行

案例分享 

2019年7月24日

长沙县法院的执行干警

一大早就驱车前往

湛先生家中执行拖欠物业费一案

这是怎么一回事呢

？？？

因房屋漏水而拒缴物业费可以吗？

法官告诉你：“不可以”

湛先生所住的房屋发生渗水现象。他找到物业要求予以解决。物业在派人过来查看后，便没了下文。湛先生认为这是物业在敷衍自己。“凭什么物业光收钱，不做事？”于是，湛先生选择以拒缴物业费的方式“维权”。

物业公司多次催讨后未果，就将其告上法院。

法院判决

一、限被告湛某在本判决生效之日起十日内支付原告某物业公司22个月的物业费共计4727元。

二、限被告湛某在本判决生效之日起十日内支付原告某物业公司违约金150元。

三、驳回原告某物业公司的其他诉讼请求。

但是，在判决书生效后，湛先生仍然没有履行生效判决确定的义务。原告物业公司于2019年6月5日向本院申请执行。 

房屋漏水到底该找谁？

找楼上邻居、开发商、还是找物业？

1、在什么情况下找楼上邻居

一是因楼上住户装修房屋、改造管道、不当用水等，破坏地面防水设施。

法律关系：侵权法律关系。

法律依据：《侵权责任法》

二是因楼上住户地板、水管等防水材料使用年限久远自然老化，超过质量保质期，正常生活用水导致渗水漏水。

法律关系：相邻关系。

法律依据：《民法通则》第八十三条，不动产的相邻各方应当按照有利于生产、方便各方、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、采光等相邻关系，给相邻各方造成妨碍或损失的，应停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。

2、在什么情况下找开发商

因房屋质量问题，比如在房屋防水保修期内或房屋本身设计不合理而渗水漏水。

法律关系：商品住宅纠纷法律关系。

法律依据：《民法通则》第一百一十一条，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求继续履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。

《建筑工程质量管理条例》第四十条第一款：有屋面防水工程，有防水工要求的卫生间、房屋、外墙的防渗漏，为5年。

 

3、在什么情况下找小区物业

一是因房屋主体结构、公共部位以及公共设施设备损坏而漏水需要大中修及公共改造工程才能修复的，可向物业申请房屋维修基金予以修复。

法律关系：行政法律关系。

法律依据：《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)第十条　业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。即大修基物业代管，金由需经2/3以上业主同意，需向物业申请。

二是因《物业管理委托合同》有约定物业公司对房屋有某些修缮义务。

法律关系：合同法律关系。

法律依据：《合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。